J'ai récemment relu un article paru dans La Presse en 1983 qui portait sur des acheteurs de maisons qui se sont fait flouer par une mauvaise inspection préachat. Cette relecture m'incite à me demander si la protection des consommateurs s'est vraiment améliorée depuis? Sommes-nous mieux protégés maintenant que presque toutes les maisons revendues sont inspectées? Je ne le crois pas, car ces inspections s'avèrent souvent superficielles et donc insignifiantes, le marché étant encore contrôlé par l'industrie de l'immobilier qui recommande les inspecteurs. Voilà ce que la déréglementation entraîne. Au début des années 1980, alors que seulement 20 % des maisons revendues étaient inspectées par un petit nombre de pionniers indépendants et défenseurs des consommateurs, il y a eu une prise de conscience croissante sur l'importance de la protection des consommateurs. De nos jours, les journaux montrent peu d'intérêt pour cette question.
Pourtant, le vendeur se voit légalement tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires se trouvent, lors de la vente, exempts de vices cachés qui les rendent impropres à l'usage auquel on les destine, ou qui diminuent tellement leur utilité que l'acquéreur de la maison ne l'aurait pas achetée ou payée si cher, s'il les avait connus.
L'inspection préachat des bâtiments est descendue au plus petit dénominateur commun. Elle possède aujourd'hui peu de valeur. C'est la faute de la déréglementation du service mise en place en 1994 en vertu d'une révision du Code civil du Québec. Et les choses ont progressivement empiré depuis. La plupart des gens ne réalisent pas que ce service a été totalement déréglementé afin que n'importe qui puisse l'offrir, y compris les acheteurs eux-mêmes, l'unique condition exigeant que cela soit fait d'une manière « prudente et diligente ». À l'article 1726, le Code va jusqu'à préciser que le vendeur n'est « pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent (...) qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »
La qualité des inspections a dégringolé
Au fil des années, j'ai vu la qualité des inspections diminuer précipitamment. Les seuls qui en ont bénéficié sont : 1) les avocats qui font maintenant une multitude de réclamations pour vices cachés (des avocats ont d'ailleurs rédigé la déréglementation); 2) les courtiers en immeubles qui recommandent des inspecteurs, les plus incompétents possible, car ils ont besoin que la vente se concrétise pour gagner leur vie par le biais de leurs commissions. Il y a des territoires américains, par exemple la ville de Boston, où les courtiers ne sont pas autorisés à recommander des inspecteurs, parce qu'il s'agit d'un conflit d'intérêts évident; 3) les constructeurs et rénovateurs, parce que cette attitude de laisser-faire prévaut également au niveau des services municipaux de délivrance de permis, dont la principale préoccupation semble être l'esthétique extérieure d'un bâtiment — afin de préserver le patrimoine local, etc. — plutôt que de faire respecter la réglementation en matière de santé et de sécurité. À ma connaissance, le Québec est le seul territoire où les municipalités permettent l'occupation d'un bâtiment résidentiel neuf sur la seule base d'une visite d'un inspecteur municipal de prévention des incendies et sans certificat d'achèvement signé par un architecte ou un ingénieur impliqué dans le dossier.
Mais les temps sont durs et les maisons plus chères que jamais. Ne gaspillez pas votre argent sur une inspection préachat superficielle. Soyez conscients de ce que vous achetez et de ce que cela pourrait coûter pour rendre la maison saine et sécuritaire selon les normes actuelles et non celles qui prévalaient autrefois.
Le tarif pour une inspection préachat représente une somme dérisoire de 500 $ à 600 $ pour ceux qui travaillent avec les types de décharges légales et des listes de contrôle informatisées promues par l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ). Ce n'est jamais devenu une profession reconnue par le gouvernement et seuls les courtiers en immeubles perçoivent les membres de l'AIBQ comme des « inspecteurs certifiés », comme si cela avait une certaine base juridique.
Voilà le résultat de la déréglementation : n'importe qui a le droit de faire une inspection de bâtiment. Être appelé « tueur de vente » (deal breaker) comme moi devrait être considéré comme un honneur! Il faut le même genre d'intégrité qui motive un dénonciateur risquant de subir les conséquences d'avoir révélé toute pratique douteuse.
Mes tarifs pour une inspection préachat peuvent être de cinq ou six fois plus chers que le tarif en vigueur. La valeur d'une bonne inspection paraîtrait plus évidente si l'on était payé en fonction du nombre de défauts effectivement constatés tout en estimant le coût approximatif de la réparation. Un rapport informatisé à partir d'un logiciel qui classe essentiellement les quelques défauts que l'on trouve dans ces trois catégories : 1) doit être surveillée, 2) peut avoir besoin de réparation en temps opportun, 3) requiert les services d'un expert, n'aide pas vraiment l'acheteur à prendre une décision éclairée dans le court délai prévu dans le cadre d'une promesse d'achat.
Facteurs à considérer dans un marché dérèglementé
La mesure dans laquelle le concept de déréglementation est survenue est assez remarquable. Des articles récents du journal La Presse de Montréal résument assez bien à quel point l'industrie est devenue déréglementée. Le premier article publié le 3 juin 2021 "Une licence de la RBQ n'est pas gage de qualité" a averti les consommateurs que le RBQ, l'organisme de licence pour les commerçants/entrepreneurs, ne peut presque jamais vérifier la qualité de leur travail [en visitant les sites d'emploi] une fois la licence délivrée. Le deuxième article, tout aussi accheux, paru le 18 septembre 2021 "Surveiller les travaux (chantiers de construction) pour mieux protéger les Québécois" écrit par le président de l'Ordre des ingénieurs du Québec, concerne le fait que la supervision impartiale n'est pas effectuée et que les entrepreneurs s'auto-superveillants. Cela n'est pas de bon augure pour les consommateurs qui achètent une propriété.
Les inspections préalables à l'achat des bâtiments ont été l'une des premières questions de construction à être déréglementée en 1994. Le nouveau Code civil du Québec à l'époque disait qu'une inspection préalable à l'achat pouvait être effectuée par l'acheteur [ce qui pourrait signifier n'importe qui] sans avoir besoin d'une assistance experte, tant que celui qui le fait est prudent et diligent. Ce changement a été fait par mépris/manque de respect pour les architectes et ingénieurs experts qui le faisaient avant cette date. La déréglementation fournit généralement beaucoup d'emplois moins bien rémunérés aux personnes impliquées dans l'industrie de la construction, tandis que les experts sont retirés du marché. Ce manque de respect pour l'expertise s'est poursuivi jusqu'à présent - de sorte que même les scientifiques sont actuellement mis au défi lorsqu'il s'agit de crises graves comme la lutte contre la pandémie de coronavirus ou le réchauffement climatique/le changement climatique.
L'industrie immobilière a également adopté la déréglementation. Les agents immobiliers ou courtiers dans la plupart des juridictions [y compris le Québec] sont en mesure de recommander des inspecteurs de bâtiments avant l'achat, même si cela devrait être un conflit d'intérêts évident. Une clause telle que « le choix de l'inspecteur du bâtiment doit être accepté par le fournisseur » nie l'essence de la protection des consommateurs. C'est toujours contraire à la loi du Massachusetts [y compris la ville de Boston] et d'autres juridictions où la protection des consommateurs est prise plus au sérieux. Le mandat d'une inspection avant l'achat est de révéler les défauts apparents d'une propriété afin que les agents immobiliers qui travaillent à la commission, que ce soit pour l'acheteur ou le vendeur, ne devraient rien avoir à voir avec ce processus.
Avec des taux d'intérêt bas, la demande de logement est écrasante et les prix sont devenus exceptionnellement élevés. Certaines propriétés résidentielles sont vendues sur la base d'un processus d'appel d'offres. Souvent, cela implique qu'il n'y aura pas d'inspection préalable à l'achat du bâtiment parce que les agents donnent la préférence à ceux qui sont prêts à procéder sans inspection. La plupart des propriétés sont vendues sans garantie légale [pas de recours aux défauts latents], ce qui est préjudiciable à l'acheteur. La plupart ne réalisent pas qu'il s'agit d'un droit qui leur est accordé en vertu du Code civil québécois.
Compte tenu de tout ce qui précède, l'achat d'une propriété est au mieux un crapshoot. Il y a très peu de garanties disponibles pour protéger le consommateur/l'acheteur. La déréglementation signifie qu'il est très difficile, voire impossible, pour eux de pouvoir déterminer la qualité du produit acheté.
Voici sept recommandations aux acheteurs
1] Abordabilité
Les maisons sont chères et en pénurie. Ma première recommandation est d'éliminer les services d'un agent immobilier. La commission qui leur est payée, l'un représentant l'acheteur et l'autre représentant le vendeur, coûte environ 6 % du prix de vente de la maison. Parfois, il n'y a qu'un seul courtier représentant les deux parties - acheteur et vendeur. C'est beaucoup d'argent. Ce coût [les commissions] est déduit du prix d'achat lorsque vous êtes au bureau du notaire pour signer l'acte de vente. Ne vous inquiétez pas des légalités. Un bon notaire s'en occupera.
2] Négocier directement
Les agents immobiliers agissent en tant qu'intermédiaires entre l'acheteur et le vendeur. Ils font les négociations alors que la plupart des acheteurs seraient bien mieux lotis de négocier seuls directement avec le vendeur. Ils pourraient être beaucoup plus convaincants. La plupart des vendeurs sont des gens raisonnables et pas aussi gourmands que certains courtiers et les agents immobiliers qui travaillent pour eux. Beaucoup sont consciencieux et s'inquiètent de charger un futur acheteur d'un éventuel défaut latent. J'ai reçu de nombreux appels de vendeurs me demandant mon avis parce qu'ils sont ats de vendre leurs propriétés dans leur état actuel. Les Canadiens sont connus pour être excessivement polis. Les agents immobiliers, d'autre part, croient en la préparation d'une propriété à la vente, ce qu'ils appellent la mise en scène. Souvent, cela équivaut à une fausse déclaration limite ou peut-être à une séduction. Ils ont la mentalité et l'éthique des vendeurs travaillant à la commission. Je n'ai jamais remarqué une grande différence entre un agent immobilier représentant un vendeur et un agent représentant un acheteur. J'ai eu l'expérience de faire des inspections de bâtiments avant l'achat pour certaines personnes très puissantes, y compris les premiers ministres et les magnats des affaires. La seule chose qu'ils avaient en commun, c'était qu'ils étaient de bons négociateurs. Ils ont toujours insisté pour négocier directement avec le fournisseur. Ils menaceraient de "marcher" s'ils ne pouvaient pas le faire. L'acheteur moyen croit que l'agent immobilier agit dans son meilleur intérêt. Ils sont excessivement polis avec eux et avec le vendeur à la bonne manière canadienne. Ils ne réalisent pas qu'ils ont été manipulés.
3] Choisissez le meilleur expert pour faire l'inspection du bâtiment
Il devrait s'agir d'un architecte ou d'un ingénieur qui a été en pratique professionnelle pour faire des rénovations ou de nouvelles constructions du type de bâtiment envisagé à l'achat. Les agents immobiliers recommanderont des « inspecteurs certifiés ». Ce titre n'a aucun sens, fabriqué par l'industrie immobilière. L'inspecteur doit être membre d'un ordre professionnel reconnu par le gouvernement. Ces « Ordonnances » existent pour protéger le public, ce qui exige une assurance professionnelle pour les erreurs et les omissions et un code d'éthique pour ses membres. C'est simple pour les architectes et les ingénieurs - dites la vérité, protégez le public. Ceux les architectes et ingénieurs ne sont pas capables d'inspections de bâtiments avant l'achat, car il s'agit d'une activité très calomnieuse et que les primes d'assurance sont particulièrement élevées en conséquence. Beaucoup de mes clients d'inspection préalable à l'achat sont en fait des architectes et des ingénieurs ou des références de leur part, parce qu'ils sont rétidents à faire eux-mêmes une inspection de bâtiment. Les agents immobiliers qui recommandent les inspecteurs favorisent inévitablement l'incompétence parce qu'ils ont tendance à choisir des personnes conformes qui ne trouvent jamais de défauts suffisamment graves qui pourraient empêcher une vente. Un acheteur sérieux doit être prêt à « marcher » si l'agent immobilier ne lui permet pas de choisir l'inspecteur en bâtiment.
4] Choisissez un notaire expérimenté et réputé
Il peut vous aider avec les légalités et le financement de l'achat. Beaucoup sont très consciencieux dans leur travail. Ils devraient être impliqués dans la préparation de l'offre d'achat. Ils apprécient l'importance d'obtenir un certificat de localisation à jour. Avec l'attitude actuelle de laissez-faire, la plupart des agents immobiliers retardent la production d'un certificat à jour [qui est une exigence d'une offre d'achat] jusqu'à la toute fin, lorsque l'acheteur se rend au bureau du notaire pour la signature de l'acte de vente. Une bonne inspection préalable à l'achat du bâtiment devrait inclure un examen approfondi du certificat à jour sur le site, car les notaires ne quittent pas leur bureau pendant la signature. Leur présenter un certificat à jour uniquement au moment de la signature les empêche d'informer l'acheteur d'éventuelles questions consécutives en temps opportun, avant que la signature n'ait lieu. De même, l'offre d'achat doit être vérifiée par le notaire ainsi que par l'inspecteur du bâtiment avant que l'inspection ne soit effectuée. La préparation devrait également inclure la lecture de tous les documents, y compris la déclaration du vendeur, avant de visiter la propriété. La déclaration est souvent remplie par l'agent immobilier lorsque le vendeur est hors de la ville ou n'est pas disponible. Il n'est souvent pas rempli avec trop de précision et peut être trompeur. La plupart des formulaires d'offre d'achat auront une clause [généralement juste après celle intitulée « inspection par une personne choisie par l'acheteur »] qui est intitulée « examen des documents par l'acheteur ». Il est remarquable de voir comment ces deux clauses sont manipulées par les agents immobiliers. En recommandant un inspecteur, la première clause est, pratiquement, annulée. En ce qui est du second, il est souvent laissé vide ou un nombre minimum de documents est répertorié. Ce qui se passe à la place, le jour de l'inspection, l'agent immobilier se présentera avec un méli-mélo de reçus de divers commerçants couvrant un certain nombre d'années - sur leur téléphone portable. Cela rappelle une pile de reçus remis aux comptables par des clients qui tergiversent juste avant la date limite d'imposition annuelle. Une inspection préalable à l'achat appropriée devrait inclure beaucoup de temps de préparation, l'étude de tous les documents disponibles, avant de faire la visite de la propriété.
5] N'achetez pas de propriété sans garantie légale
Il devrait être illégal de vendre une propriété de cette manière à moins qu'une vente de succession ne soit impliquée [pas si les héritiers sont allés de l'avant et ont rénové la propriété avant que la vente n'ait lieu] ou lorsqu'il est connu que le vendeur quittera la ville. C'est une perte de temps totale de poursuivre un fournisseur pour les défauts latents qui a déménagé dans une juridiction hors de la ville. C'est trop cher, les retards sont trop longs et le résultat est un pari parce que les juges sont connus pour être imprévisibles.
6] N'achetez pas de propriété dans ou près d'une zone inondable
Les inondations ne feront qu'empirer dans un proche avenir en raison du réchauffement climatique/du changement climatique. Les preuves sont déjà là, la science est claire. Si vous vivez actuellement dans une zone inondable, écrivez le sous-sol s'il y en a un. N'essayez pas de le réparer la prochaine fois que vous serez inondé, même si l'assurance propose de payer les réparations.
7] N'achetez pas une propriété qui a de grands arbres près de la fondation, située dans un sol argileux
Un tiers de l'île de Montréal a un sol argileux avec de grands arbres autour. En règle générale, la hauteur de l'arbre est égale au diamètre des racines. Il comprend tout Hampstead, Lower Westmount, certaines parties de NDG, une bonne partie des municipalités suivantes - Mont Royal, Cote St. Luc, Montréal Ouest, municipalités Lakeshore de Dorval à Senneville, Pierrefonds, Ahuntsic et Pointe aux Trembles. Avec le réchauffement climatique et le changement climatique, ces arbres sont dangereux parce qu'ils peuvent tomber, ou une branche lourde peut se briser pendant les tempêtes intenses balayées par le vent, et ceux-ci sont en augmentation. C'est particulièrement dangereux lorsqu'il y a des fils à haute tension qui traversent ou à proximité des branches des arbres. Les propriétaires peuvent être électrocutés s'ils entrent par inadvertance en contact avec de tels fils tombés. Les municipalités devraient porter ces fils sous terre, ce qui aurait dû être appris de la tempête de glace de 1998. Les grands arbres tels que les peupliers de Caroline, l'érable argenté et les saules pleureurs poussent très rapidement, nécessitent beaucoup d'eau et peuvent déstabiliser le sol argileux dans lequel les fondations de la maison « flottent ». L'argile, par définition, est une solution de particules fines qui perd sa capacité de support lorsque le sol devient trop sec ou trop humide. Le sol rétrécira en été lorsqu'il y aura une vague de chaleur et que les racines de l'arbre entireront l'humidité dans le sol. Au printemps et à l'automne, lorsque le sol est trop humide à cause de pluies excessives ou de neiges fondantes, le sol perd sa capacité de charge. En hiver, le sol argileux humide gèle, un soulèvement du gel se produira. Le sol argileux transmet également des vibrations de sorte que si un bus ou un camion lourd passe dans la rue devant la maison, il peut provoquer des fissures dans les fondations ou les murs au-dessus. La seule façon d'éviter que des fissures ne se produisent est d'installer des pieux soutenant les fondations jusqu'au substrat rocheux. Une solution était l'abattage des arbres près de la fondation et pour mieux gérer le drainage de surface et souterrain. Mais cette solution n'est plus viable puisque tout le monde embrasse maintenant les arbres parce qu'ils sont un puits de carbone naturel. Auparavant, les municipalités n'avaient compétence que sur les arbres sur leur propriété. Il existe maintenant des règlements concernant la préservation des arbres, y compris ceux qui se trouvent sur des propriétés privées.
Morris Charney est le doyen québécois de l'inspection en bâtiment.
Lire ses chroniques en anglais sur https://www.linkedin.com/in/morris-charney-637641b
Pour le joindre : https://www.morrischarneyinspections.com
