L'inspection préachat est une expérience très enrichissante. Nous apprenons des erreurs des autres. Pour qu'elle soit utile à l'acheteur, elle doit être très complète. L'inspecteur doit pouvoir saisir la signification réelle de certaines expressions très courantes utilisées par les courtiers immobiliers dans leurs réclames.
Il n'est que trop courant de lire des descriptions telles que « entièrement rénové », « clé en main », « en état d'emménagement » et « dernier cri ». En raison du besoin de logements abordables à une époque où l'offre est insuffisante, la protection des consommateurs a été négligée. Les maisons sont vendues sans garantie légale de qualité, ce qui élimine la possibilité de faire valoir des vices cachés ou latents. Les courtiers immobiliers utilisent une clause selon laquelle le choix de l'inspecteur des bâtiments doit être accepté par le vendeur, alors que le formulaire obligatoire approuvé par la chambre immobilière provinciale indique "inspection par une personne choisie par l'acheteur".
L'implication d'une propriété entièrement rénovée et de toutes les expressions similaires mentionnées ci-dessus est qu'une propriété ancienne rénovée respecte le code de la construction en vigueur, et non les normes de l'époque où la maison a été initialement construite ou rénovée pour la dernière fois. S'il s'agit d'une nouvelle construction, un permis a été délivré par le service municipal de l'urbanisme, qui a approuvé les plans et les spécifications, lesquels doivent être conformes aux normes du code de la construction en vigueur.
Malheureusement, les inspections des bâtiments ont été déréglementées dans la plupart des juridictions. Dans les années 50 et 70, des architectes et des ingénieurs qualifiés et en exercice effectuaient des inspections avant l'achat en tant qu'experts. Dans les années 90, la déréglementation était en vigueur dans toute l'Amérique du Nord. Elle favorise la création d'emplois mal rémunérés auxquels aspirent de nombreux politiciens. Par exemple, le nouveau Code civil du Québec (1994) stipule que l'inspection avant achat peut être effectuée par l'acheteur, qu'il n'est pas nécessaire de faire appel à un expert et que la personne qui l'effectue doit être prudente et diligente. Heureusement, des juges lucides ont établi une jurisprudence suffisante pour encourager l'acheteur d'un bien immobilier ancien à se préparer aux rénovations inévitables malgré les descriptions inexactes utilisées par les agents.
La situation est d'autant plus grave que nous vivons actuellement une crise du logement, une pénurie de logements disponibles. Pour permettre aux non-experts d'effectuer des inspections avant l'achat, il leur a été conseillé [en vertu des normes établies par la chambre immobilière] de ne pas s'occuper des questions relatives au code de la construction. Je considère que c'est l'essence même de la détermination des vices apparents graves. Entièrement rénové et toutes les expressions similaires mentionnées ci-dessus devraient signifier la conformité au code en ce qui concerne les questions de santé et de sécurité.
Le code de la construction est mis à jour tous les cinq ans afin de fournir une norme minimale en matière de santé et de sécurité. Le fait qu'un acheteur ait rénové les salles de bains et la cuisine [une amélioration favorite encouragée par les agents] ne signifie pas qu'il y a eu une rénovation complète ou qu'une maison est entièrement rénovée. En outre, les agents immobiliers ont été autorisés à recommander des inspecteurs, ce qui est contraire à la loi dans certaines juridictions [par exemple à Boston]. Il s'agit là d'un exemple classique de conflit d'intérêts. Il en résulte des rapports de type liste de contrôle générés par ordinateur à partir de logiciels achetés. Les rapports sont devenus trop longs [plus de 60 pages] et superficiels. Les acheteurs ne veulent que le résultat et ne prennent pas la peine de lire ces rapports qui peuvent sembler techniques mais qui peuvent être produits sur place ou dans l'heure qui suit.
Pourquoi pensez-vous que les courtiers immobiliers me boycottent?
Québec veut encadrer le rôle de l'inspecteur en bâtiment
Ce nouveau projet de règlement du gouvernement du Québec m'inspire plusieurs commentaires. Le premier serait la blague classique qui circule dans les écoles d'architecture à propos de la conception par comité. Réunissez 12 architectes ou ingénieurs et vous obtiendrez 12 opinions différentes, 12 conceptions différentes pour le même mandat et le même programme. Personne n'est jamais d'accord. C'est dans la nature même de la créativité et de l'indépendance d'esprit.
Tel que mentionné dans l'article de La Presse, « le Bureau de normalisation du Québec a publié sa norme 3009-500 visant à définir les pratiques d’inspection de bâtiments d’habitation.
Celle-ci est le résultat d’un consensus obtenu par un comité de normalisation qui a tenu 22 réunions en 25 mois et qui regroupait 18 personnes issues d’associations d’inspecteurs en bâtiment, d’ordres professionnels, d’assureurs et autres.
La Corporation des inspecteurs vérificateurs en qualité de la propriété (CIVQP) a affiché publiquement sa dissidence. Elle reprochait à la norme de se limiter à une inspection visuelle du bâtiment. »
Il est très difficile de travailler en équipe sans chef d'équipe. Essayez d'imaginer le type de consensus auquel est parvenu le comité de normalisation, qui regroupait 18 personnes d'horizons divers et s'est réuni 22 fois en 25 mois!
Toute la motivation de la déréglementation, qui a été encouragée avec tant de véhémence par le Parti républicain américain à partir de Ronald Reagan, avait tout à voir avec moins de gouvernement, moins de règlements, la promotion de l'entreprise privée, la création de plus d'emplois faiblement rémunérés, etc. Le Québec a suivi en 1994 avec le nouveau Code civil et les inspections préalables à l'achat ont été totalement déréglementées.
Je crois au concept « si ce n'est pas brisé, ne le réparez pas ». Nous sommes en train de boucler la boucle et de créer une bureaucratie beaucoup plus importante, avec plus de réglementations que jamais auparavant. La Régie du bâtiment du Québec (RBQ) est gérée comme un syndicat à l'ancienne. Elle protège et s'occupe de ses membres. Il est scandaleux qu'elle rende si difficile la tâche des immigrants ou des demandeurs d'asile en provenance de pays où il y a des bouleversements et où les gens veulent désespérément partir, ou celle des travailleurs d'autres provinces qui veulent travailler localement. Nous connaissons de graves pénuries dans les métiers de la construction.
Combien d'articles faut-il écrire sur le fait que l'agrément des artisans du bâtiment par la RBQ n'est pas un gage de qualité? Essayer de réglementer les inspecteurs en bâtiment est une approche adoptée aux États-Unis et dans d'autres parties du Canada, mais cela ne changera rien. Si l'objectif est d'améliorer la qualité des logements, des constructions et des rénovations, il faut commencer par la nécessité la plus évidente : cesser de croire que les entrepreneurs respecteront à la lettre le code de la construction et insister sur la supervision des chantiers par des tiers indépendants. Rétablir des contrôles et des équilibres normaux dans le processus de conception et de construction afin que les entrepreneurs n'aient pas l'impression qu'il s'agit d'une foire d'empoigne et qu'ils peuvent s'en tirer avec presque n'importe quoi, tant qu'ils ont une licence de la RBQ!
Cette tentative d'imposer des règles est motivée par les changements ridicules apportés au Code civil de 1994 en ce qui concerne les inspections préachat. Il faut d'abord rétablir toute la notion de protection du consommateur. Il est incroyable qu'aussi déréglementé que soit le nouveau code civil, les courtiers immobiliers ignorent les droits légaux établis par le code civil en vendant des propriétés sans garantie légale ou en insistant sur le fait que le choix de l'inspecteur en bâtiment doit être accepté par le vendeur.
Enfin, je pense qu'il n'est pas nécessaire de promouvoir ou de créer des professionnels nouvellement formés. Des architectes et des ingénieurs bien qualifiés et expérimentés devraient faire ce travail qui est plus instructif que les cours dispensés dans les classes obligatoires [apprendre des erreurs des autres]. Les règles du code civil n'ont pas de sens avec l'exigence que la personne qui effectue l'inspection soit seulement « prudente et diligente ». La création de nouvelles règles pour les inspecteurs signifie seulement qu'ils feront de leur mieux, car on ne peut être prudent et diligent qu'en fonction des connaissances et de l'expérience que l'on possède.
Autrefois, la force des économies américaine et japonaise résidait dans le nombre de petits entrepreneurs qui travaillaient de manière créative et indépendante. La déréglementation a entraîné l'éviction des petits architectes et ingénieurs indépendants du marché et la plupart des travaux sont désormais concentrés dans des entreprises de plus en plus grandes, dont beaucoup travaillent à l'échelle internationale. En d'autres termes, nous devrions mieux utiliser les architectes et les ingénieurs hautement qualifiés dont nous disposons déjà pour effectuer les inspections préachat, plutôt que de les forcer à travailler dans de grandes entreprises internationales tout en prétendant que la déréglementation crée de plus en plus d'emplois tels que des inspecteurs en bâtiment non formés et non réglementés.
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