En collaboration avec André Fauteux
Elles sont petites, peu coûteuses, écologiques à plusieurs égards et elles suscitent un réel engouement. Mais malgré leurs nombreux avantages, les minimaisons comportent des limites qui doivent être considérées avant de les acquérir.
À chaque Festival des minimaisons du Québec, premier du genre au monde, les gens se bousculent et s’entassent comme des sardines dans ces maisons du 21e siècle pour s’y pâmer et s’informer. Outre que par leur échelle humaine et leur allure franchement maison-mobile-écolo, ils sont séduits par leurs prix ridiculement bas. Certaines réclames (« à partir de 30 000 $ ») promettent de minuscules prêts hypothécaires, voire la liberté financière instantanée ou à court terme. S’il n’y a pas de consensus sur leur définition, cernons tout de même la bibitte avec cet exemple : selon le Code de construction américain, la minimaison se caractérise par sa superficie variant de 400 à 1 000 pi2 — quoique rien ne vous empêche d’en faire une de 1 200 pi2 ou de l’agrandir plus tard —, alors que la micromaison fait moins de 400 pi2. (Nous parlerons ici des deux sous le terme minimaison.)
Popularisées aux États-Unis depuis la publication du livre de l’architecte Sarah Susanka, The Not So Big House, paru en 1998, les Tiny Houses n’ont rien de nouveau, rappelle le journaliste et consultant Gabriel Parent-Leblanc dans son excellent nouveau livre La grande révolution de la micromaison. C’est plutôt un retour aux sources après une période de démesure dans les années 1980, puisque nos parents, grands-parents ou arrière-grands-parents vécurent nombreux entassés dans de petites maisons. Même dans les années 1960, plusieurs familles vivaient dans des bungalows de 1 000 pi2, rappelle cet ancien collaborateur de La Maison du 21e siècle. « C'est un peu ça, le mouvement des minimaisons : on revient sur terre après quelques décennies de démesure », dit Gabriel Parent-Leblanc.
L'engouement est tel que l'organisme Mouvement Québécois des Mini-Maisons vient d'être créé en janvier, suite à un premier colloque en la matière tenu l'année dernière (lire l'article d'Yves Perrier sur cet organisme administré par d'ex-maires, un promoteur, des constructeurs, un urbaniste, un architecte, un comptable, une citoyenne engagée et un autoconstructeur écologique).
Pourquoi font-elles aujourd’hui fureur partout dans le monde et même au Québec, qui jouit d’un des marchés où les maisons se trouvent les plus abordables? Plusieurs facteurs économiques militent en leur faveur et d’autant plus au pays de Youppi et du Bonhomme Carnaval.
Cela fait des années que l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) lance l’alerte. En 2013, elle décriait pour une énième fois « une érosion importante de l’abordabilité et de l’accessibilité de la propriété ». Et elle est loin de crier en vain « Au loup! » : il est vraiment dans la bergerie! De moins en moins de jeunes ont les moyens de s’acheter une maison classique, dont la taille moyenne a doublé pour dépasser les 2 000 pi2, et ce, malgré le fait que la taille moyenne des ménages ait diminué.
En seulement sept ans, soit de 2006 à 2013, le prix d’un condo de 1 000 pi2 situé en banlieue a augmenté de 19 %, passant de 156 067 $ à 185 197 $. Celui d’une maison de 2 000 pi2 sur la couronne montréalaise, de 75 650 $ ou 20 %, passant de 377 907 $ à 453 557 $. Enfin, celui d’une petite maison de 1 200 pi2 située en périphérie des couronnes nord et sud, de 24 %, passant de 204 225 $ à 253 210 $. Depuis 30 ans, le prix médian des unifamiliales vendues dans la région de Montréal a quadruplé (+310 %) si on tient compte de l’inflation, selon la firme JLR Solutions foncières.
Pas surprenant que le ratio d’endettement atteigne des sommets : il tourne autour de 170 %, soit plus du double qu’il y a 15 ans. « Cela veut dire qu’un ménage ayant un revenu brut de 100 000 $ par année a une dette totale de 170 000 $ », écrit Gabriel Parent-Leblanc dans son livre. Illustrant la précarité de l’emploi, il cite une étude qui conclut que « la dette moyenne d’un Québécois (excluant les hypothèques) a augmenté de 73 % en seulement six ans (2010 à 2016), passant de 10 443 $ à 18 070 $! »
En effet, si l’APCHQ s’inquiète autant, c’est que les salaires n’ont pas suivi le coût de la vie. Chez les 25 à 34 ans au Canada, depuis 40 ans le revenu a reculé de 12 % en tenant compte de l’inflation et il faut aujourd’hui dix ans au lieu de cinq pour amasser les 20 % de mise de fonds nécessaire à l’achat d’une première maison. « Il n’est pas étonnant dans ce contexte que la proportion de ménages propriétaires de leur logement ait reculé de 42 % à 37 % chez les plus jeunes », écrivait Le Devoir en 2015 en citant une étude de Paul Kershaw qui enseigne à l’Université de la Colombie-Britannique. Le Québec est un cancre en matière d’accession à la propriété : en 2016, 38,7 % de sa population était encore locataire, comparativement à la moyenne canadienne de 32,2 %. Raison : selon Statistique Canada, en 2011, 36,8 % des ménages locataires consacraient plus de 30 % de leur revenu au logement, contre 19,6 % en 2001. Or, la minimaison suppose une mise de fonds proportionnellement plus grande et donc de moins gros et moins longs paiements hypothécaires (on économise ainsi une fortune en intérêts évités). Et si on s’installe en milieu rural, elle revient généralement moins cher qu’un appartement en ville.
La minimaison est donc vue comme un moyen privilégié et facile d’accéder à la propriété et de se bâtir un capital en vivant une vie minimaliste. Par exemple, le constructeur ilo Mini-maison offre des modèles débutant à 65 000 $ tandis que des fabricants importants comme Industries Bonneville en offrent jusqu’à 90 000 $. Quand on construit petit, la qualité et même le haut de gamme deviennent plus accessibles, d’autant plus si on est autoconstructeur et qu’on s’établit en milieu rural, où les terrains sont plus abordables. Dessins Drummond propose plusieurs plans de maisons très accessibles : ses deux modèles de 360 pi2 ne coûteraient que 11 300 $ en matériaux et ceux de 676 pi2, comprenant deux chambres et un sous-sol, varieraient entre 80 000 $ et 100 000 $.
Toutefois, il ne faut pas oublier que les prix cités excluent le coût du terrain, les raccords aux services municipaux, l’aménagement du site, les divers frais associés à une construction ainsi que les taxes. « Faites attention aux chiffres donnés par l’industrie, ils ont tendance à cacher énormément de coûts dans les publicités », souligne d’ailleurs Gabriel Parent-Leblanc, dont l’entreprise Habitations Microévolution propose des plans à prix très abordable.
En effet, la hausse du prix des maisons joue un rôle mineur dans l’équation, selon l’étude de l’économiste Pierre Bélanger citée par l’APCHQ en sonnant l’alerte en 2013. « Les données indiquent que les hausses de prix observées entre 2006 et 2012 sont principalement attribuables à la hausse du prix des terrains et des frais de développement et charges diverses, incluant le coût des infrastructures, des services municipaux, des utilités publiques ainsi que les frais d’inspection, le coût des permis et les autres charges. Ces augmentations de coûts expliquent jusqu’à 59 % des hausses de prix observées », précisait l’APCHQ.
Heureusement, la popularité croissante des minimaisons suppose des perspectives de revente séduisantes alors qu’un nombre croissant de gens vivent seuls et que plusieurs retraités veulent quitter leur grande maison. Selon realtor.com, aux États-Unis la durée médiane d’une minimaison sur le marché est de 110 jours, soit 18 % de moins qu’en 2016, et sa valeur s’apprécie plus rapidement — de 19 % pour atteindre 119 000 $ en 2016, contre 9 % pour une maison classique. Et le prix se trouve proportionnellement plus élevé : une maison de moins de 500 pi2 s’y vend pour 281 $/pi2 contre 126 $/pi2 pour une maison classique qui profite évidemment d’économies d’échelle durant la construction. On demande même 459 000 $ ou 1 500 $/pi2 pour une minimaison située dans la ville huppée de Bethesda, au Maryland, selon CNBC! C’est le prix inférieur des terrains ruraux qui incite la plupart des acheteurs de minimaisons à quitter les villes, car même les petits condos urbains, bien que plus écologiques parce qu'ils combattent l'étalement urbain, sont de moins en moins accessibles pour la majorité. Les coûts croissants des terrains urbains expliquent aussi pourquoi certaines personnes préfèrent les minimaisons sur roues plutôt que sur fondations ou pieux. Ils les déplacent chez parents et amis ou s’installent dans des parcs de maisons mobiles offrant des loyers ou des prix d’achat de terrain très alléchants.
Autres avantages
Pour bien des gens, petite taille est synonyme de nombreux avantages. Par exemple, cela permet de consacrer moins de temps, d’argent et de ressources à construire, entretenir et nettoyer son chez-soi. De plus, les factures de chauffage et de climatisation sont moins élevées, de même que les taxes foncières et les assurances.
Dans notre société de loisir, « cela donne du temps pour faire autre chose, comme des voyages », observe Josée Bilodeau, présidente d’ilo Mini-maison. Étant donné surtout que la maison coûte moins cher, on n’a plus besoin de bosser autant pour la payer. « La micromaison est plus qu’une superficie habitable, c’est un mode de vie », écrit Gabriel Parent-Leblanc en précisant que sa micromaison de 192 pi2 ne lui a coûté que 100 $ de chauffage durant l’hiver 2014-2015. Dans son livre, il présente d’ailleurs un tableau comparant les coûts mensuels de divers types d’habitations. Par exemple, il calcule qu’une micromaison autoconstruite sur fondations et payée sur 25 ans peut revenir à 772 $, soit le loyer moyen payé en 2015 pour un appartement de deux chambres situé à Montréal. Cet exemple se base sur le kit de micromaison Azure, fabriqué par Lumbec et coûtant 54 000 $, puis 90 572 $ pour les coûts de construction, l’achat d’un terrain dans la deuxième couronne de Montréal, ainsi que les frais de développement et les charges liées au terrain.
La mise en commun
Les minimaisons offrent aussi de nombreux avantages au chapitre des relations humaines. Comme elles suscitent un engouement, l’autoconstructeur aura plus de facilité à trouver des bénévoles pour lui donner un coup de main et les travaux seront moins exigeants, car de plus courte durée. La petitesse de l’espace intérieur incite aussi à socialiser davantage. « Les gens se côtoient plus à l’extérieur pour compenser l’étroitesse de leur habitat », dit Mme Bilodeau.
L’autre grand avantage des minimaisons, lorsqu’elles sont regroupées, réside dans la possibilité de partager des espaces, équipements et services (piscine, salle communautaire, laveuse, tondeuse et autres outils) comme c’est le cas dans un condo. Voilà ce qui sera privilégié au Petit Quartier, premier ensemble coopératif de micromaisons en zone urbaine au Canada, situé à Sherbrooke. À son ouverture prévue en octobre 2018, ce développement immobilier comptera 75 habitations dont le prix moyen sera de 108 000 $ incluant la maison de 480 pi2, le terrain, les infrastructures et les taxes. « Il y aura cinq grands cabanons pour entreposer les pneus, les vélos, les gros outils et autres objets qui prennent trop d’espace dans les minimaisons, souligne Richard Painchaud, créateur du concept. Les propriétaires pourront aussi réserver la salle communautaire pour des réceptions. » Ce bâtiment disposera aussi d’une cuisine. M. Painchaud voit plein d’autres avantages à cette mise en commun. « Nous n’aurons qu’une seule adresse, ce qui signifie qu’il n’y aura qu’un seul compte de taxes, dit-il. Nous pourrons aussi acheter de la nourriture en commun, ce qui se traduira par des économies. Il sera enfin possible de négocier des prix de groupe auprès des assureurs, par exemple. »
Jouir d’un bel environnement à faible coût
Certains quartiers de minimaisons en devenir sont situés à des endroits prisés comme les bords de l’eau. C’est le cas du développement futur de 50 minimaisons en bordure du réservoir Taureau, à Saint-Michel-des-Saints, dans Lanaudière, ou de celui de 30 unités sur le bord de la rivière aux Rats, à Saint-Eugène d’Argentenay, au Lac-Saint-Jean. Ce développement est l’initiative de Construction Prospère, fabricant des Cool Box. Pour bien des gens, s’installer à ces endroits recherchés serait difficile, voire impossible, en raison du coût élevé des terrains.
Afin de retenir les jeunes sur leur territoire, une vingtaine de municipalités québécoises ont déjà modifié leur règlementation pour permettre la construction de maisons de moins de 700 pi2, superficie minimale la plus communément exigée. Elles évitent ainsi des pertes de revenus fonciers qui se traduisent souvent par une réduction des services offerts aux citoyens.
La pionnière québécoise en la matière fut Lantier, en 2013, où le Festival des minimaisons fut organisé en 2015 et 2016 avant d’être incorporé à la foire ÉCOSPHÈRE Montréal. Le Festival est organisé par l’organisme Habitat Multigénérations, fondé en 2007. Celui-ci est promoteur du développement de minimaisons Les Hameaux de la source, à Lantier, et plus récemment Les Hameaux de Mont-Bon-Plaisir, à Eastman. Initié par Maxime Robillard, de l’organisme Mini-maison Québec, le premier festival attendait 1 500 visiteurs en trois jours, mais environ 7 000 y sont venus!
Aspects écologiques
La quantité réduite de biens, de matières et de ressources requise par ces maisons représente évidemment un atout indéniable pour la planète. « Au-delà de l’endettement individuel, la consommation effrénée cause également un endettement vis-à-vis des générations futures et leur droit de vivre dans un environnement sain, fait remarquer Gabriel Parent-Leblanc. Selon le Fonds mondial pour la nature, si tous les habitants de la Terre vivaient comme les Canadiens, 4,7 planètes seraient nécessaires pour soutenir la consommation mondiale… Une chose est certaine : sur une planète aux ressources limitées, la croissance économique illimitée s’avère une impossibilité », fait-t-il remarquer en citant le Mouvement québécois pour une décroissance conviviale. Ce qui demandera de sérieuses remises en question : en 1990, un ménage canadien moyen mesurait 1 313 pi2 et comptait 2,8 occupants possédant 15 appareils. En 2013, ces nombres étaient passés à 1 528 pi2, 2,5 occupants et 23 appareils!
Leur plus petite empreinte au sol permet aussi de réduire la superficie des terrains sur lesquels les minimaisons sont construites. Elles peuvent s’avérer un outil de densification urbaine, façon de limiter l’étalement urbain, phénomène qui gruge de bonnes terres agricoles et qui prend des proportions démesurées dans les régions urbaines du Québec. Mais comme le souligne Gabriel Parent-Leblanc, il est bien plus écologique de densifier les villes, notamment pour réduire l’usage de l’automobile.
En général, les minimaisons sont isolées au-delà des exigences du code du bâtiment. Par exemple, les modules de Construction Prospère sont dotés de mur en panneaux sandwich sans ponts thermiques aux valeurs isolantes de R-50 pour les plafonds et de R-30 pour les murs. Encore plus confortable, son modèle Artic Box s’inspire des maisons passives; plancher et murs R-60, toiture R-110. La plupart des fabricants proposent des appareils écoénergétiques comme des ampoules à diodes électroluminescentes (DEL) et un chauffe-eau instantané à gaz. Sans réservoir, celui-ci a l’avantage d’occuper moins d’espace qu’un réservoir et d’éviter ses pertes de chaleur en attente qui réchauffent une maison à longueur d’année, d’autant plus si elle se trouve minuscule!
Principale limite : un espace exigü
Vivre en mini suppose toutefois des sacrifices parce que cela exige de se délester de nombreux biens matériels. Ce nécessaire élagage peut être difficile pour les personnes moins férues de simplicité volontaire. Ce type d’habitat n’est pas adapté non plus aux familles. Il peut aussi devenir impossible lorsque survient un changement de situation conjugale. Par exemple, un célibataire qui rencontre une mère monoparentale avec deux enfants en bas âge. Pour la plupart des gens, il serait impensable de vivre à trois dans une micromaison (de moins de 400 pi2).
La petitesse des lieux demande aussi une bonne gestion de l’espace. Pour que cela demeure un endroit agréable à vivre, il faut éviter de laisser trainer des objets et s’assurer de maintenir les lieux propres. Vivre dans un espace aussi restreint pose aussi des défis au chapitre de l’intimité si on ne vit pas seul. Une limite qui peut-être un avantage dans le sens où ces maisons nous incitent à vivre et travailler davantage à l’extérieur.
Par ailleurs, la proximité constante des murs extérieurs ainsi que des câbles et appareils électriques nous expose davantage à des surfaces froides ou chaudes ainsi qu’à des champs électromagnétiques. En plus de les orienter majoritairement face au soleil, il faut limiter la superficie des vitrages, moins confortables que des murs isolés. C'est d'autant plus important dans une minimaison, sinon leur proportion risque rapidement d’être démesurée par rapport à la superficie des murs.
Des municipalités encore réticentes
Trouver un endroit pour installer sa minimaison peut être difficile. Bien qu’une vingtaine de municipalités québécoises aient changé leurs règlements pour accueillir ce type d’habitation, la vaste majorité ne l’ont pas fait. L’un des principaux motifs : une habitation de petite taille a une valeur moindre, ce qui signifie moins de revenus en taxes foncières pour une municipalité.
L’arrivée de minimaisons sur roues peut aussi être mal perçue. Selon Richard Painchaud, aucune municipalité ne désire investir dans des infrastructures (ex. : aqueduc, égout et rues) en sachant que les propriétaires pourraient se déplacer ailleurs avec leur maison.
C’est sans doute la raison pour laquelle les projets de minimaisons avec fondation, pieux vissés ou dalles de béton sont plus nombreux et mieux accueillis. Pour Gabriel Leblanc-Parent, il ne s’agit que d’une question de temps avant que l’ouverture d’une grande ville comme Sherbrooke ne permette au phénomène de se généraliser : « Il y a une distinction entre refuser et ne pas avoir pris le temps et la peine d’adapter sa règlementation. Je crois que pratiquement toutes les municipalités sont en faveur des concepts qui améliorent la qualité de vie de leurs citoyens. Ils veulent cependant encadrer le tout avec des règlements appropriés à leur situation, ce qui prend du temps. »
Jean-Sébastien Tremblay, copropriétaire de Construction Prospère et concepteur des minimaisons Cool Box, n’a aucune crainte au chapitre de l’accueil que feront les municipalités à son nouveau concept de maisons modulaires de style conteneur. Selon lui, elles pourront se retrouver partout au Québec pourvu qu’elles respectent ces deux règles : la superficie habitable minimale doit faire 800 pieds carrés et la largeur du terrain au moins 22 pieds. Aucune Cool Box n’est sur roues. Elles sont installées soit sur pilotis ou sur blocs de béton.
Certaines municipalités peuvent aussi accepter des accommodements pour accueillir les minimaisons sur leur territoire. C’est le cas de l’ensemble Vivre en mini à Saint-Nazaire, au Lac-Saint-Jean. « La municipalité a accepté deux dérogations à son code de construction pour notre projet, nous apprend Benoit Tremblay, copromoteur. La hauteur des mezzanines est inférieure aux 2,1 mètres autrefois exigés et les escaliers intérieurs ont une pente plus prononcée. »
La difficulté de financement
Parmi les autres défis à relever, le financement de ces résidences nouveau genre suscite encore des réticences. Louis-David Lafortune-Boulard, représentant hypothécaire du Mouvement Desjardins dans la région de Lanaudière, suit le projet de Saint-Michel-des-Saints de près. Mais au moment d’écrire ces lignes, il n’avait pas encore accepté de le financer.
Les minimaisons avec fondation ou sur dalle de béton semblent être plus faciles à financer, car elles s’apparentent plus à une maison classique. La situation s’avère différente pour les minimaisons sur roues, que l’on considère plus proches d’une maison mobile. Benoit Tremblay, de Vivre en mini, explique : « Nous avons deux projets à Saint-Nazaire : un sur roues et l’autre sur fondations. La Caisse populaire d’Alma accepte de financer nos maisons sur roues à condition qu’elles soient fixées au sol par pieux vissés. Le propriétaire doit aussi installer sa maison sur un terrain qui lui appartient et celle-ci doit être raccordée à une installation septique. »
Si Desjardins s’intéresse au financement de ces maisons, d’autres institutions financières les refusent carrément. Raison : le petit montant de l’emprunt. « Souvent, le montant à emprunter n’est pas assez élevé pour intéresser les prêteurs traditionnels », affirme Idriss Bouhmouch, directeur du développement des affaires et des opérations chez Ratehub.ca au Québec. Il faut alors se tourner vers les prêteurs privés ou tenter d’obtenir un prêt personnel. Dans les deux cas, le taux d’intérêt est plus élevé.
Un piètre investissement?
Un doute persiste aussi sur la prise de valeur de ses maisons. Idriss Bouhmouch les perçoit comme une solution pour se loger et non comme un investissement. La minimaison sur roues cause problème car la remorque sur laquelle elle repose, si elle n’est pas en acier inoxydable, est susceptible de rouiller et de se détériorer avec le temps. Cette situation nuit aussi à la possibilité que la valeur de la maison puisse s’apprécier. Affirmation que ne conteste pas Gabriel Parent-Leblanc, mais qui le dérange : « Une maison, qu’elle soit micro ou pas, devrait n’être qu’une solution pour se loger. C’est entre autre à cause des investisseurs immobiliers que les valeurs des maisons n’ont plus de sens et que les jeunes et moins fortunés doivent se tourner vers d’autres solutions.
Somme toute, il y a des avantages indéniables à choisir ce type d’habitation, mais il ne sied pas à tous. Il est surtout bien adapté aux personnes seules, aux couples et aux retraités désireux d’avoir un pied à terre et de voyager. Plusieurs en feront aussi leur résidence secondaire. Comme tout achat, il faut donc peser le pour sans sous-estimer le contre. Mais pour un nombre croissant de gens, c’est un choix libérateur. Comme l’explique dans la préface du livre de M. Parent-Leblanc le fondateur de l’organisme Solution ERA, Francis Gendron, qui a popularisé les Earthship au Québec : « vivre dans un espace plus petit veut également dire vivre plus simplement, non par sacrifice ou dans la pauvreté, mais parce que nous prenons consciemment le choix de vivre avec moins de choses à classer, trier, nettoyer, réparer, etc. Et ce faisant, nous devenons plus légers, plus libres, plus autonomes et donc plus heureux! »
La bible des micromaisons
Le livre de Gabriel Parent-Leblanc s’avère un formidable guide de départ qui fournit astuces, conseils, idées et ressources pour planifier l’achat d’une petite maison. « C’est de loin l’ouvrage le plus complet sur le sujet et aussi l’un des seuls en français », dit-il. Dans cette petite bible aux multiples photographies couleur, le biologiste et titulaire d’une maîtrise en environnement axée sur les maisons écologiques raconte l’autoconstruction de sa propre micromaison sur roues, réalisée en 2014 avec l’aide d’une trentaine d’amis.
Extrêmement fouillé et détaillé, cet ouvrage définit les différents types de maisons (de l’Earthship aux yourtes en passant par celles sur l’eau et dans les arbres) en présentant les détails de vraies maisons. Il raconte l’histoire du mouvement aux États-Unis et sa progression fulgurante au Québec, en précisant la situation de la règlementation municipale et en citant les municipalités acceptant les minimaisons et les divers fournisseurs. Ensuite, il explique le concept de la simplicité volontaire avant de prodiguer 75 pages de conseils pour les acheteurs et autoconstructeurs. Ceux-ci concernent notamment l’alimentation en énergie solaire et en eau potable ainsi que le traitement des eaux usées. Enfin, il termine en présentant trois études de cas relatant l’expérience et les précieux conseils de propriétaires.
N’achetez pas une mini ou micromaison sans lire ce livre!
La grande révolution de la micro-maison - Astuces, idées et ressources pour planifier votre mini-maison de rêve, par Gabriel Parent-Leblanc, 239 pages, octobre 2017; version papier et numérique vendue pour 35 $ ou numérique seulement pour 17,50 $; commander sur habitationsmicro.com
Pour en savoir davantage
http://www.ecohabitation.com/mots-cles/tiny-house
facebook.com/pg/tinyhousequebec
festivalminimaisons.quebec
habitationsmicro.com
habitatmultigenerations.com
Le Mouvement minimaison au Québec est en marche - Guide Perrier