Gypse qui tombe sur les autos dans les garages, façades qui pleurent, balcons qui s’effrondrent, logements congelés... André Bourassa en voit de toutes les couleurs, dans les condos. Aspirez-vous ou expirez-vous en termes de copropriété? » a-t-il demandé à son auditoire au début de sa conférence, intitulée Les condos durables ou qui font dur, présentée le 12 août dernier au Vieux-Port de Montréal, dans le cadre de la Foire ÉCOSPHÈRE.
Architecte depuis plus de 35 ans et impliqué depuis 20 ans dans l’Ordre des architectes, qu’il a présidé de 2005 à 2013, il est souvent appelé à intervenir dans des condos à problèmes, à Montréal et ailleurs. Comme il siège au conseil d’administration de la Régie du bâtiment du Québec et qu’il collabore avec le Regroupement des gestionnaires de copropriétés du Québec, il est aux premières loges des débats sur les pièges et les solutions en la matière. Voici notre transcription de sa conférence et de sa description de photographies d’immeubles à problèmes. Vous comprendrez l’importance de la vigilance, d’une bonne inspection préachat. Voir les images qu'il décrit en visionnant la vidéo sur la chaîne Youtube de La Maison du 21e siècle. AF
Un monde hyper judiciarisé
Pour le moindre petit pépin, on doit recourir à des avocats et au conseil d’administration pour le régler. Un syndicat de propriétaires peut faire partie de huit syndicats partenaires d’un autre syndicat qui gère le tout s’il y a un litige par malheur entre deux copropriétaires. Pour un petit muret, on s’est ramassés avec neuf avocats dans le dossier. Imaginez combien de l’heure... Ça fait des sommes extravagantes pour régler des petits litiges.
La copropriété représente une transaction immobilière sur deux, à Montréal. La loi sur la copropriété au Québec est déterminante dans la façon de la structurer. Un enjeu majeur : si on veut améliorer le bâtiment, ça requiert la double majorité, soit plus de 50 % des copropriétaires et plus de 75 % de la valeur foncière de l’immeuble doit être représentée. Par exemple, pour ajouter une borne pour véhicule électrique, vous ne pourrez pas l’installer sans la double majorité. Si vos voisins ne sont pas concernés, il y a moins de chances qu’ils y soient favorables. J’ai vu la même chose en Europe de l’Est, les gens ne veulent pas ajouter des charges.
S’il arrive un drame majeur, une cotisation spéciale de 75 000 $ peut être exigée pour l’entretien des espaces communs. Si vous ne la payez pas, une hypothèque peut être levée contre votre propriété. C’est assez contraignant, on ne peut pas prendre ça à la légère.
Marketing vert et tendances
Au début des années 1990, les associations de consommateurs réclamaient la surveillance des travaux de construction des copropriétés. C’est encore n’importe quoi aujourd’hui : des chantiers non surveillés, et derrière la qualité en design assez remarquable, des déficiences et des enjeux fondamentaux non visibles. Une belle aire gazonnée sur les stationnements? « C’est écologique, dit-on. J’ai un toit vert, je souscris au développement durable. » Mais quand la membrane sous le gazon fait défaut et que le gypse tombe sur les autos, il faut tasser la terre. On ne peut pas la tasser sur une autre partie du toit du stationnement, c’est trop lourd. Je suis pour la densification urbaine, mais il n’y a pas d’espace. Il faut transporter la terre, les coûts sont de 100, 200, 300 000 $. On ne souscrit pas aux objectifs écologiques.
La séduction par de bonnes paroles et les termes appropriés et des designs tous plus légers et aériens les uns que les autres. Qu’est-ce qui se trouve plus oppressant qu’un rouleau compresseur qui écrase tout sur son passage? Plus intense que ça, une tendance! Quelque chose de trendy. Qu’est-ce qu’une tendance? Les terrasses encastrées dans les toitures. Quelque chose de trendy? Les murs de verre du plancher au plafond. Évidemment, vous avez le soleil de l’ouest là-dedans, mais quand vous voyez les stores fermés jusqu’en bas, ça donne quoi sinon une performance énergétique pitoyable et un entretien considérable? Mais c’est trendy! Je vous l’ai dit, c’est pire qu’un rouleau compresseur, mais les gens veulent ça.
Tape-à-l’oeil trompeur
Un architecte m’a même déjà dit : « Mes bâtiments sont écologiques, on voit les arbres au travers. » Non, je ne suis pas d’accord avec ça. Ce n’est pas ça la performance énergétique, c’est le juste équilibre. On s’attend de voir quoi dans un immeuble quand on le conçoit? On voudrait qu’il comporte trois qualités : harmonieux, fonctionnel, durable. Cet équilibre-là, si difficile à atteindre, n’est pas tendance. La tendance se trouve dans le mur de verre le plus grand possible, les porte-à-faux les plus grands possible, les terrasses sur le toit les plus spectaculaires possible. L’esbroufe séduit, parce qu’on aime, évidemment. Mais la séduction devient inélégante si monsieur, madame, en tuxedo, une robe du soir, en escarpins, vous jardinez... Il n’y aura rien d’intéressant, rien d’élégant, rien d’intelligent, rien de cohérent là-dedans. Ce sera juste incongru. Bien, plusieurs de nos immeubles sont en escarpins, en robe du soir, même quand il vente et qu’il neige, qu’il y a des tempêtes et du verglas. Ils sont d’une fragilité extrême par rapport aux éléments dans lesquels on vit.
J’ai donné pendant une quinzaine d’années des cours pour la SCHL sur la qualité de l’air intérieur partout au Québec. Des enfants malades, des sous-sols moisis, tous les dégâts d’eau imaginables, j’en ai vu vraiment ad nauseam. Et je peux vous dire que dans le monde de la copropriété d’aujourd’hui, ça se passe encore comme ça, même si ce sont des copropriétés qui valent 500, 600, 800 000 dollars. Je vous relate une anecdote d’un bon ami fabricant de fenêtres. Un jeune ingénieur dans sa compagnie reçoit un téléphone d’une dame qui veut acheter une copropriété de 800 000 dollars. Elle demande au type : « Avez-vous fourni du verre énergétique? » Il répond : « Non, parce que ce n’est pas ça que le promoteur nous a demandé. On a mis du verre ordinaire, pas énergétique, du verre double clair, minimum. » Elle réplique : « Je vous remercie, ça me donne l’idée que si c’est le promoteur qui a mis des fenêtres partout sans verre énergétique, bien pour 800 000 $, je pense que je vais passer mon tour et je vais acheter ailleurs. » Voilà ce que vous devriez faire. Soyez vigilants, parce que quand vous avez les deux pieds dedans, la copropriété, ce n’est plus le temps, c’est trop tard, vous vous retrouvez pas mal dans un engrenage important. Important d’autant plus qu’on aime parler des réussites, on aime parler de ce qui marche.
Erreurs répétées
Ce qui ne fonctionne pas, par modestie, par philosophie positive, on ne veut pas en parler. Alors pendant ce temps-là, on répète année après année des processus, des formules d’architecture qui ne fonctionnent pas, qui ne donnent pas les résultats, qui coûtent cher à réparer. Mais c’est trendy!
Je participais à un colloque sur la copropriété en Europe récemment et la dame de la Ville de Paris, responsable de nouveaux quartiers de copropriétés écologiques, nous disait bien candidement : « On reçoit de la part des architectes des propositions vraiment impressionnantes de nouveaux écoquartiers. On est obligés de leur dire – c’est une Parisienne, je n’essaierai pas d’imiter son accent, ce serait vraiment malhabile – bien modestement, écoutez les jeunes, ce que vous proposez, on l’a fait il y a 25 ans, ça ne marche pas, on est pris avec ces problèmes-là. Par pitié, trouvez autre chose! »
Mais eux autres, ils arrivent les pectoraux tout gonflés parce qu’ils sont sûrs que c’est ça, d’autant plus que dans leurs écoles d’architecture et d’urbanisme, les enseignants leur enseignent souvent des choses pas tout à fait à jour. Parce que dans nos écoles d’architecture, contrairement à nos écoles de médecine, les gens qui enseignent ne sont pas tous praticiens, donc ils ont une vision théorique. Et qu’est-ce qu’ils aiment? Que les jeunes fassent des concours d’architecture qui font une réputation à l’école d’architecture. Le service à autrui, ce n’est pas ce qui prime le plus.
La loi sur la copropriété, tant qu’elle ne change pas au Québec, tant que ça prend la double majorité pour corriger des problèmes de conception, ça va vous laisser dans le caca encore longtemps parce que vous allez rester pris avec des vices de bâtiment.
Réclames séductrices
La séduction, c’est enjoliver par des designs attrayants, par des besoins créés par le discours écologique. Des fois il y a de très belles formules : offrir un cellier à louer dans le sous-sol ou offrir un endroit pour réparer votre vélo. C’est charmant, et sans conséquence, il n’y a aucun problème avec ça.
Le discours écologique, ça c’est une autre affaire. Il y a vraiment des points importants à nuancer, comme pour le toit végétal, on n’améliore rien avec ça. Et surtout les sommes parfois faramineuses investies dans certaines stratégies écologiques. Prenez le même argent et en termes de rendement écologique, on pourrait, dans une étude d’opportunité, très souvent faire beaucoup mieux. Mais quand un constructeur construit des condos, ce qu’il veut, c’est les vendre vite. L’entretien dans 25 ans, on s’en fout, ce n’est pas de ses oignons. Mais je vous rappelle qu’on a un paquet de copropriétés dans la région, au Québec, qui sont des anciens immeubles transformés.
Sur Internet, les immeubles ne vieillissent pas. On intervient présentement dans une copropriété à Montréal. Tous les problèmes surviennent dans la copropriété. Les capteurs solaires ne marchent pas, la géothermie ne marche pas, le recyclage de l’eau ne marche pas, les revêtements sont à refaire, les sommes à investir sont extravagantes pour des condos récents. Si vous allez sur Internet pour voir ces condos, vous tomberez sur une émission qui a été faite à ce sujet, et c’est la même émission que lorsque les condos ont été construits en neuf il y a quelques années. Et c’est cute, vert, écologique, bucolique, écoutez, on en veut, on en veut quand on a fini de regarder l’émission à la télé! Et voilà ce qui roule sur YouTube, les condos comme ils étaient. Ce n’est pas le copropriétaire à qui je parlais l’an passé.
De chicane en chicane
Je lui ai dit : « Écoutez, on va trouver des solutions, on va faire tout ce qu’on peut pour que vous soyez bien dans votre copropriété, pour que les problèmes soient réglés. » Il m’a répondu : « Vous ne m’avez pas bien compris, monsieur Bourassa. Nous, tout ce qu’on veut, c’est régler les problèmes et crisser notre camp d’ici, on n’en peut plus! » Et cet aspect n’est jamais relaté dans les brochures. C’est l’épuisement des gens quand, de chicane en chicane, ils ne réussissent pas à faire réparer leur copropriété parce que le conseil d’administration ne le veut pas, parce que les sommes sont extravagantes, parce que c’est incessant, chaque fois qu’ils ouvrent un mur ou un toit, il y a un problème, il y a tout le temps quelque chose. Et ça, si vous pensez qu’il n’y en a pas beaucoup, détrompez-vous. Y’en a beaucoup, sauf qu’on ne veut pas en parler. Parce que si on en parle publiquement [dit en grognant], on fait baisser la valeur foncière de la copropriété, comprenez-vous, plus personne ne va vouloir les acheter. À ce moment-là on n’aide pas personne. C’est l’omerta qui entoure ces problèmes-là.
Ce qui va peut-être nous aider, c’est qu’une vingtaine de députés de tous les partis sont pris dans des copropriétés à problèmes, à Québec. Peut-être qu’ils vont finir par comprendre quelque chose et dans leurs différents partis respectifs faire voter une nouvelle loi sur la copropriété.
Les fonds de prévoyance, destinés à remplacer des choses à la fin de leur vie utile, ce n’est pas juste destiné à laver les tapis, ça, c’est de l’entretien. C’est destiné à remplacer les tapis en bout de ligne. Mais si on ne veut plus avoir de damnés tapis dans les corridors parce que ça pue le…, si vous voulez mettre de la céramique ou autre chose, bien là, ça va vous prendre la double majorité. Ça fait qu’il y a du monde qui veulent, y a du monde qui ne veulent pas et y’a de fortes chances que vous ne remplaciez pas les tapis, même si c’est insensé aujourd’hui, étant donné ce qu’on sait en termes de qualité de l’air intérieur.
Gestionnaires incompétents
Il y a, en passant, toutes sortes d’échelles de copropriété au Québec : des 4, 5, 6 logements et des 400, 500, 600 logements. Ce n’est pas la même chose. Y’en a qui sont gérées par des gestionnaires externes hyper brillants, hyper compétents, hyper intelligents et talentueux, et y’en a qui sont gérées par des gestionnaires externes… dramatiquement incompétents, qui ne savent pas c’est quoi le bâtiment et l’entretien préventif. C’est vraiment pathétique. Et là, je ne vous parle pas des conseils d’administration, j’en ai vu plusieurs, vraiment plusieurs dans ces dernières années. Des conseils d’administration, c’est génial, et y’en a d’autres qui ne comprennent pas ni le cul ni la tête, c’est pas compliqué, y’a rien à faire. Y’a tout le temps un beau-frère qui sait plus de choses. Y’a rien qu’on n’a pas vu, je vous dirais. Je vais vous illustrer un peu le genre de malfaçon qu’on peut avoir.
Quand vous avez de grands immeubles de cinq étages et plus, vous devez avoir de l’inspection des façades, vous avez les certificats d’entretien des ascenseurs, des systèmes d’alarme. Plus l’immeuble est gros, plus il nécessite de certificats d’entretien multiples. Dans de très grandes copropriétés ayant des revêtements extérieurs, par exemple en panneaux de béton qui datent de 25-30 ans, la durée de vie utile de ces panneaux-là, elle est finie. Il faut les remplacer. Avez-vous idée de ce que ça coûte sur 15 étages? Des sommes faramineuses! Et les gens s’attendent, dans leurs condos qui valent 1,2, 1,5, 1,8 million, à avoir de nouveaux revêtements de béton. Mais la logique aujourd’hui, sachant ce qu’on sait, c’est de mettre des revêtements plus légers, et non pas des revêtements aussi lourds, à l’extérieur, dont les ancrages d’acier finissent par rouiller tôt ou tard. Et qui finissent par donner des drames comme celui de la rue Peel il y quelques années, au Marriott, où la pauvre dame est morte à cause d’un morceau de béton qui lui est tombé dessus. Tout comme les stationnements qui se sont effondrés à Dorval.
Immeubles à éviter
C’est à la suite de ces évènements et de ces décès que la Régie du bâtiment a dû instituer des règlements – je suis au conseil d’administration de la Régie, en passant, alors j’ai vu tous ces règlements là arriver de proche – , et idem pour les tours de refroidissement et la légionellose. Vous avez une tour de refroidissement dans vos copropriétés? C’est un équipement aujourd’hui désuet. On n’installe plus ces tours et c’est sujet à la légionnellose. Ça demande des entretiens préventifs. Logiquement, on remplacerait la tour de refroidissement par un circuit fermé qui ne comporte pas les risques de légionellose. Mais il vous faudra la double majorité. Essayez d’expliquer ça à votre assemblée générale, pourquoi vous la remplacez, y’a personne qui va être ému par ça, y’a personne qui va être très sensibilisé.
Dans le cadeau magique, il y a des mots clés dans ce qu’on veut vous vendre. La piscine intérieure chauffée, si vous en voulez une, si vous pensez vous en servir, allez-y! Mais si c’est pas un must pour vous, n’achetez pas là. La piscine chauffée, surtout quand elle est sur le toit, elle nous coûte un bras à entretenir. Sur les frais, c’est majeur. Alors choisissez la place qui fait vraiment votre affaire.
Ici, c’est mon gazon de tantôt. En dessous, il y a un stationnement intérieur et je n’ai pas un pouce carré pour mettre la terre s’il faut réparer la membrane. Quand le stationnement se met à fissurer, quand y’a des rubans de sécurité, personne ne la trouve drôle. Et si votre stationnement a deux étages, c’est encore pire parce que l’étage d’en haut, avec tout le sel de déglaçage, se met à se dégrader, et on voit les barres d’armature partout. C’est une dégradation majeure, y compris des colonnes qui rouillent par le bas, des poutrelles qui rouillent par le haut. De ça, il y a légion. Mais ça, personne ne va en parler. Quand on vous fera visiter votre condo, ce n’est pas là-dessus qu’on attirera votre attention, c’est clair.
Vitrage démesuré
Ici, c’est à Toronto, il y a une multitude de verrières et de terrasses. C’est un risque multiplié par à peu près 450 et sur le bord du lac [Ontario], à Toronto, des condos à l’architecture à problèmes de verre et de béton, y’a plein de littérature qui a été écrite là-dessus. Mais, c’est évident, la petite verrière, on aime donc ça!
Vous voyez, en haut, la terrasse dans les toits, toute l’articulation extrême? Quand le bâtiment est plein de petites bébelles, qu’on trouve ça tellement joli, bien, c’est sûr qu’avec plein de détails, il y a des risques d’infiltration partout. On a une coupe dans un bâtiment où j’ai une terrasse ici, une terrasse là, j’ai un porte-à-faux ici et j’ai un espace extérieur qui donne là-dessus. J’ai tout ce qui faut pour avoir des risques d’infiltration dans une conception aussi complexe.
La démesure du vitrage. Ce n’est pas un condo, mais je vous montre ça pour vous dire qu’on peut avoir un mur léger sans qu’il soit entièrement vitré.
Ici, ce sont des transformations de vieux immeubles qui ont été faits en condos. Malheureusement, il y a eu une petite lacune quelque part dans les balcons, ça s’est effondré. Les balcons, c’est un enjeu important. Vous le savez que depuis quelques années les balcons des immeubles vieux de trente ans s’effondrent à qui mieux mieux. Soit que les solives sont pourries, soit que les channels en acier sont trop rouillés.
Après ça, ici, la coquetterie de l’architecte d’il y a quelques années, c’était de faire une allège de fenêtre en trois morceaux. Ici, les infiltrations d’eau agissent et la dégradation de la maçonnerie s’ensuit. C’est une mauvaise conception. Mais si vous voulez la corriger… double majorité!
Humidité emprisonnée
Vous ne les voyez pas, les condos, quand ils se construisent, mais il s’agit d’architecture en bois léger et je n’ai rien contre. Mais quand, pendant la construction, ça vient tout trempe et tout gondolé, bien c’est clair qu’on ferme ça rapidement. Vous savez comme moi, y’a-tu quelque chose qu’on aime mieux au Québec? J’ai même parlé tantôt de la loi sur la copropriété qui doit changer. Mais l’Agence de l’efficacité énergétique [rebaptisée récemment Transition énergétique Québec] doit absolument évoluer, parce que quand vous mettez un polyéthylène à l’intérieur d’un mur tout trempe, ça n’a pas de chances de sécher. Pour le polyéthylène qui est requis, vous ne pouvez pas avoir de certificat Novoclimat aujourd’hui au Québec si vous n’avez pas un pare-vapeur de type 1 en polyéthylène ou en aluminium. Et c’est effrayant d’avoir une conception aussi désuète de la façon de faire les murs, qui donne des murs qui ne sèchent pas, qui aboutit toujours à des problèmes à long terme, et pourtant on ne jure que par ça. De mettre un polyéthylène à l’intérieur et un polystyrène à l’extérieur, ça n’a aucun sens. Alors quand on a trappé de l’humidité comme ça, bien évidemment, ça fera pas des enfants forts.
C’est un détail que j’ai intercepté sur un chantier. Vous voyez deux types qui posent du gyproc qui fait le rond. Ils l’ont taqué là pis ils l’ont taqué là. Pensez-vous que les vis au milieu vont tenir longtemps? C’est de la géométrie. Quand je pousse, ça finit par redescendre parce qu’ils les ont ancrées au mauvais endroit.
Un revêtement de brique très, très, très haut. Ça ne doit pas avoir plus de 10 mètres. Après ça, il faut l’installer sur des cornières — qui vont rouiller, mais des cornières pareil. Comment ça se fait que vous avez huit étages de brique sans cornière pour les tenir? Ça fait un mur instable. « Ah, voilà pourquoi le mur est tombé l’an passé! » C’est ça que le type m’a répondu. Il s’agissait d’un ancien immeuble d’appartements qui a été construit, qui a fait faillite, qui a été transformé en condos. Là, y’a des gens pris avec ça, mais qui ne savent pas les tenants et les aboutissants d’une construction de qualité.
Ce fameux revêtement de simili-bois qu’ont voit partout au Québec qui se détériore rapidement partout, j’en fais une collection de ces revêtements que j’ai vus en Argentine, en Espagne, en France, et on continue d’installer ce maudit revêtement qui coûte 400 piastres la feuille comme étant un revêtement de bois éternel. Eille! éternel mon oeil! Regardez comment il vieillit mal. À Québec, il a été posé sur un immeuble de prestige à l’intersection de la 40. C’est vraiment effrayant, mais ça donne un look écologique parce que ça a l’air du bois.
Ici, la marquise d’entrée a des colonnes de bois qui gonflent parce qu’elles sont prises dans le béton, sans trous pour enlever la condensation. C’est mieux de prévoir un espace entre le bois et le béton et d’éviter les coins [faits de planches de bois coupées] à 45 degrés.
Exigez les plans
Des indices de la qualité? Des matériaux de qualité et une certaine sobriété de conception, un équilibre dans la juste proportion des fenêtres et surtout, comme ça arrive dans la plupart des cas, quand le syndicat de copropriété est constitué, la plupart du temps, le promoteur ne veut même pas donner les plans de construction au syndicat, qui va devoir s’occuper de l’immeuble par la suite. Ça n’a aucun bon sens, ça devrait être obligatoire.
J’ai eu à intervenir sur des copropriétés. Il se trouvait que je connaissais l’architecte concepteur. Je lui demande bien gentiment : « Est-ce qu’on pourrait avoir les plans? Ça pourrait nous aider pour avancer dans ceci ou cela. » « Ben non, ce n’est pas mon client, ça, le syndicat. Moi, mon client c’est le promoteur », m’a-t-il répondu. Alors je lui ai dit : « Écoute-moi bien, on va les avoir à la ville, les plans, parce que vous les avez déposés pour les demandes de permis. » Si l’immeuble est un peu en escarpins et en robe du soir, je ne pense pas que vous aurez un immeuble harmonieux, fonctionnel et durable.
Sol argileux
Au sein du Regroupement des gestionnaires de copropriétés du Québec dont je fais partie, on est en train de mettre sur pied un Indice condo qui vous donne une idée de la qualité de gestion. Mais ça ne vous donnera pas une idée de la qualité de conception, de la surveillance des travaux s’il y en a eu une. La plaine du Saint-Laurent au complet, vous savez, c’est de l’argile molle. Saint-Amable, Saint-Hyacinthe, Saint-Zotique... À Saint-Amable, je ne l’ai pas entendu dire, je l’ai vu : tu déposes une pelle mécanique et elle entre toute seule dans le sol. Y’a des endroits où on met des pieux pour tenir le bâtiment, bien les pieux là, il faut les retenir, il ne faut pas les enfoncer, parce que quand on les relâche, ils calent tout seuls! Alors il faut les retenir le temps de les souder l’un à l’autre jusqu’au moment où on aura du solide. Alors, quand vous n’avez pas du bon sol, en général, pour l’amour du ciel, n’achetez pas les unités en demi-sous-sol. Fuyez ça comme la peste, parce que tôt ou tard, vous allez avoir des drains à refaire, des gens qui auront de la moisissure. Ah, la moisissure! elle est due à quoi, à la conception ou à la façon dont les gens habitent? Peu importe, le résultat sera le même. Même la Société d’habitation du Québec, même plusieurs offices municipaux d’habitation ont fini par comprendre : ils ne construisent plus de logements en demi-sous-sol. Si c’est bon pour les organismes publics, vous ne pensez pas que ça peut avoir de l’allure pour les copropriétés aussi? C’est vraiment fondamental.
Quand un écoconseiller vous dira : « Les lierres sur le bâtiment, ça n’endommage pas un bâtiment », bien ne le croyez pas, ok? Ce n’est pas vrai, ça. Le lierre s’infiltre dans la maçonnerie, s’infiltre dans les orifices, constitue des orifices où les fourmis entrent.
Les bâtiments trop enterrés, c’est l’aménagiste en paysagement qui a passé. Y’a des parements de brique, y’a toutes sortes de revêtements extérieurs, ils nous ont tout enterré ça pour qu’on ne voit pas un pouce de solage. Puis en plus, non seulement y’ont trop enterré le bâtiment, mais y’ont mis des petits gicleurs automatiques [pour la pelouse] qui arrosent le mur et tiennent le bas de mur humide en permanence.
Toits verts
Quand on vous dira que les toits verts, on peut en faire, c’est vrai, y’a pas de problème. On est ici sur le Hilton Bonaventure, en plein centre-ville et y’a des toits verts depuis 50 ans. Y’a des piscines, des bassins, aucun problème. Mais y’ont un sas pour les entretenir. S’il y a une fuite d’eau, ils ne la laisseront pas faire. Ils vont intervenir. Ils vont vider les bassins. Y’ont une gestion exemplaire. Vous me permettrez de vous dire que ce que j’ai vu, dans la copropriété, non, ce n’est pas une gestion exemplaire. Puis on ne loue pas nos chambres aux prix qu’ils louent au Hilton Bonaventure au centre-ville de Montréal. Ils ont des ressources techniques, des ressources financières dans ces cas-là, pour justifier d’avoir ces aménagements-là.
Chaque fois que vous avez des revêtements acryliques ou des revêtements uniformes, y’a pas de joints, pas de solins, pas d’égouttement. L’architecture contemporaine, elle veut nier qu’on a besoin de paupières, qu’on a besoin d’encadrer nos ouvertures. Bien ça fait des revêtements qui malheureusement souffrent.
Ici, on voit de l’efflorescence sur un bâtiment des années 1980. Mon plaisir, ça serait qu’on fasse une visite guidée et qu’on lise les bâtiments sur la rue. Pas besoin d’entrer dans les bâtiments, je pourrais vous dire ce qui se passe en dedans, tellement c’est caractéristique, les époques, les matériaux.
Pourquoi installer de la brique debout? Elle n’est pas garantie par le manufacturier, ça va être tout à refaire, y’a pas de solinage, pas d’égouttement. Si vous devez comprendre pourquoi, la brique, le béton, ce sont des matériaux poreux, vous ne devez pas faire la 20 aussi souvent que moi, parce que j’ai vu tous les viaducs être refaits depuis quelques années.
Quand on a des tablettes en brique comme ça, je l’ai pris au hasard, les gens disent qu’on va mettre une tablette en granite, parce qu’une tablette en brique, ça ne fonctionne pas, ce n’est pas le matériau approprié à l’usage. Bien, quand on va vouloir changer ça, ça va nous prendre la double majorité. Et c’est là qu’on a des problèmes et qu’il y a des immeubles à mon avis dans lesquels c’est moins tentant d’investir.
Briques humides sous des fenêtres
Quand vous voyez le bâtiment qui pleure comme ça, avec l’égouttement d’eau, on voit bien qu’il y a une pente inappropriée et que ça penche d’un côté. Ça, c’était la tendance il y a 20 ans, la brique, la brique, la brique. Aujourd’hui, c’est le verre, le verre, le verre. Mais dans les deux excès, on est dans le trouble.
Des panneaux de béton, tu ne peux pas juste mettre du silicone pour boucher les trous. Y’a des investissements beaucoup plus importants qui sont requis.
Le pilastre de brique appuyé sur des cornières, c’est sûr qu’il va faire partie des façades à inspecter aux cinq ans en vertu du règlement sur l’inspection des façades, et c’est assez fragile.
Et on a encore plein de copropriétés où les balcons sont le prolongement de la dalle de béton vers l’extérieur. Ça n’a pas de bon sens, c’est un pont thermique épouvantable. Soit vous chauffez le dehors ou vous refroidissez le dedans! La continuité intérieur-extérieur de la dalle, c’est assez impressionnant de non-sens.
De la brique sans solinage en haut d’une fenêtre. Quand les végétaux [sur le balcon attenant] sont rendus à pousser là, posez-vous des questions pour l’amour du ciel.
Regardez l’arrangement de descente de gouttière près d’un logement de sous-sol. Ce n’est pas nécessaire. Allez ailleurs.
Évitez les demi-sous-sols
Y’a des gestionnaires municipaux qui sont de trop bons soldats. Les demi-sous-sols, c’est une question de nombre d’étages. Ça permet de faire quatre étages de logements et ça compte pour trois étages. C’est un artifice du Code complètement imbécile. Même avec un demi-sous-sol, t’as les pieds dans l’eau pareil dès que t’es enfoncé un pied dans le sol qui capte l’humidité. Ça migre par capillarité dans tout l’immeuble. Mais y’a quelqu’un qui vous a dit, dans l’isolation de votre sous-sol, qu’il fallait mettre un polyéthylène sur le mur, un pare-vapeur. Ça fait que l’humidité arrive de dehors, elle reste trappée entre le polyéthylène et le béton et tout rouille.
Cette semaine, une gestionnaire d’immeuble m’appelait pour me dire que leurs colombages d’acier au sous-sol sont tout mouillés. Ben j’ai dit : « Madame, j’imagine que vous avez une assez vieille fondation en pierre avec de la laine rose, dans ce quartier là » (elle m’a donné l’adresse, à Québec). Qu’est-ce qu’il y a à faire dans ce cas-là? C’est pas de remettre des colombages, c’est clair que la technique ne fonctionne pas.
Conclusion
• Pensez au sérieux de la conception du bâtiment du mieux que vous pouvez avec votre visuel, sinon c’est trop heavy pour l’amour du ciel.
• Demandez les plans, si personne dans la copropriété n'a les plans de l’immeuble, posez-vous des questions.
• Le contexte administratif, est-ce qu’il est simple et stable? Est-ce qu’il y a un roulement au conseil d’administration à n’en plus finir? Et est-ce assez simple ou est-ce qu’il y a huit syndicats qui font partie d’un neuvième syndicat? Fuyez ça comme la peste.
• Demandez les notes d’information : le budget, les dettes, les travaux à effectuer.
• L’assurabilité? On a de grrrands immeubles à condos à Montréal qui ne-sont-plus-assu-ra-bles. C’est effrayant!
• Pour des vieux bâtiments, quelles ont été les parties qui font l’objet de remplacement?
• Et faites attention, il en a été question beaucoup dans les médias, aux locations de courte durée. Ce n’est peut-être pas le voisinage que vous souhaiteriez avoir.
