La déréglementation mine la qualité des inspections pré-achat

La déréglementation mine la qualité des inspections pré-achat

 

Morris Charney, architecte et urbaniste, inspecte des bâtiments depuis le début des années 1970.

Morris Charney, architecte et urbaniste, est inspecteur en bâtiments à temps plein depuis le milieu des années 1970.

J’ai récemment relu un article paru dans La Presse en 1983 qui portait sur des acheteurs de maisons qui se sont fait flouer par une mauvaise inspection préachat. Cette relecture m’incite à me demander si la protection des consommateurs s’est vraiment améliorée depuis? Sommes-nous mieux protégés maintenant que presque toutes les maisons revendues sont inspectées? Je ne le crois pas, car ces inspections s’avèrent souvent superficielles et donc insignifiantes, le marché étant encore contrôlé par l’industrie de l’immobilier qui recommande les inspecteurs. Voilà ce que la déréglementation entraîne. Au début des années 1980, alors que seulement 20 % des maisons revendues étaient inspectées par un petit nombre de pionniers indépendants et défenseurs des consommateurs, il y a eu une prise de conscience croissante sur l’importance de la protection des consommateurs. De nos jours, les journaux montrent peu d’intérêt pour cette question.

Pourtant, le vendeur se voit légalement tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires se trouvent, lors de la vente, exempts de vices cachés qui les rendent impropres à l’usage auquel on les destine, ou qui diminuent tellement leur utilité que l’acquéreur de la maison ne l’aurait pas achetée ou payée si cher, s’il les avait connus.

L’inspection préachat des bâtiments est descendue au plus petit dénominateur commun. Elle possède aujourd’hui peu de valeur. C’est la faute de la déréglementation du service mise en place en 1994 en vertu d’une révision du Code civil du Québec. Et les choses ont progressivement empiré depuis. La plupart des gens ne réalisent pas que ce service a été totalement déréglementé afin que n’importe qui puisse l’offrir, y compris les acheteurs eux-mêmes, l’unique condition exigeant que cela soit fait d’une manière « prudente et diligente ». À l’article 1726, le Code va jusqu’à préciser que le vendeur n’est « pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent » et que ce dernier « peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ».

La qualité des inspections a dégringolé

Au fil des années, j’ai vu la qualité des inspections diminuer précipitamment. Les seuls qui en ont bénéficié sont : 1) les avocats qui font maintenant une multitude de réclamations pour vices cachés (des avocats ont d’ailleurs rédigé la déréglementation); 2) les courtiers en immeubles qui recommandent des inspecteurs, les plus incompétents possible, car ils ont besoin que la vente se concrétise pour gagner leur vie par le biais de leurs commissions. Il y a des territoires américains, par exemple la ville de Boston, où les courtiers ne sont pas autorisés à recommander des inspecteurs, parce qu’il s’agit d’un conflit d’intérêts évident; 3) les constructeurs et rénovateurs, parce que cette attitude de laisser-faire prévaut également au niveau des services municipaux de délivrance de permis, dont la principale préoccupation semble être l’esthétique extérieure d’un bâtiment — afin de préserver le patrimoine local, etc. — plutôt que de faire respecter la réglementation en matière de santé et de sécurité. À ma connaissance, le Québec est le seul territoire où les municipalités permettent l’occupation d’un bâtiment résidentiel neuf sur la seule base d’une visite d’un inspecteur municipal de prévention des incendies et sans certificat d’achèvement signé par un architecte ou un ingénieur impliqué dans le dossier.

Mais les temps sont durs et les maisons plus chères que jamais. Ne gaspillez pas votre argent sur une inspection préachat superficielle. Soyez conscients de ce que vous achetez et de ce que cela pourrait coûter pour rendre la maison saine et sécuritaire selon les normes actuelles et non celles qui prévalaient autrefois.

Le tarif pour une inspection préachat représente une somme dérisoire de 500 $ à 600 $ pour ceux qui travaillent avec les types de décharges légales et des listes de contrôle informatisées promues par l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ). Ce n’est jamais devenu une profession reconnue par le gouvernement et seuls les courtiers en immeubles perçoivent les membres de l’AIBQ comme des « inspecteurs certifiés », comme si cela avait une certaine base juridique.

Voilà le résultat de la déréglementation : n’importe qui a le droit de faire une inspection de bâtiment. Être appelé « tueur de vente » (deal breaker) comme moi devrait être considéré comme un honneur! Il faut le même genre d’intégrité qui motive un dénonciateur risquant de subir les conséquences d’avoir révélé toute pratique douteuse.

Mes tarifs pour une inspection préachat peuvent être de cinq ou six fois plus chers que le tarif en vigueur. La valeur d’une bonne inspection paraîtrait plus évidente si l’on était payé en fonction du nombre de défauts effectivement constatés tout en estimant le coût approximatif de la réparation. Un rapport informatisé à partir d’un logiciel qui classe essentiellement les quelques défauts que l’on trouve dans ces trois catégories : 1) doit être surveillée, 2) peut avoir besoin de réparation en temps opportun, 3) requiert les services d’un expert, n’aide pas vraiment l’acheteur à prendre une décision éclairée dans le court délai prévu dans le cadre d’une promesse d’achat.

Morris Charney est le doyen québécois de l’inspection en bâtiment.
Lire ses chroniques en anglais sur https://www.linkedin.com/in/morris-charney-637641b

www.morrischarney.com

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