En vertu de l’article 1716 du Code civil du Québec (C.c.Q.), le vendeur est tenu à la garantie du droit de propriété et à la garantie de qualité contre les vices cachés. Or, la jurisprudence au Québec en ce qui concerne cet article 1726 est terrible et disparate. Exiger que celui qui fait l'inspection, et cela pourrait être l'acheteur sans avoir besoin de l'aide d'un expert, soit « prudent et diligent », n'a aucun sens. Vous ne pouvez pas mesurer la prudence et la diligence.

En plus de 50 ans de carrière, je n'ai jamais vu autant d'incompétence en matière d'inspection préachat. Les avocats s'en donnent à cœur joie pour représenter les acheteurs qui poursuivent les vendeurs et les inspecteurs en bâtiment pour ne pas avoir révélé des défauts apparents. Je passe plus de temps à défendre les vendeurs à cause d'inspections bâclées, au lieu de les faire moi-même en premier lieu. J'ai l'impression que les avocats ont contribué à modifier le Code civil et que ce sont eux qui en profitent le plus. Sauf que les juges se plaignent que les procès civils concernant des questions de construction engorgent les tribunaux. Le délai pour entendre une affaire, même à la Cour des petites créances, est de quelques années. Ce n'est pas de la justice puisque justice différée est justice refusée.

Avant 1994, l'inspection préachat d'un bâtiment était considérée comme une expertise. La notion de recours à un expert en matière de protection des consommateurs, basée sur la définition actuelle d'un expert comme étant une personne bien qualifiée, impartiale, objective et non biaisée, serait vraiment utile en la matière. Ceux qui témoignent devant la Cour supérieure en tant qu'experts doivent maintenant faire une déclaration écrite à cet effet.

Une bonne inspection préachat contribuera à l'amélioration de la qualité des maisons. Or, les recommandations de la Commission Charbonneau, visant à mettre fin aux stratagèmes de corruption et de collusion en matière d'octroi de contrats publics dans l'industrie de la construction, ne sont pas plus appliquées dans le secteur résidentiel. L'article Une licence de la RBQ n'est pas gage de qualité, paru La Presse du 3 juin dernier, l'explique très bien. Je n'ai jamais vu autant d'inspections médiocres. Je n'ai jamais été d'accord avec l'idée que l'Ordre des architectes, l'Ordre des technologues et l'Ordre des évaluateurs agréés élaborent un ensemble de normes (dont le site inspectionpreachat.org a disparu du Web depuis) concernant les inspections préachat. La norme devrait être le Code du bâtiment en vigueur - qu'il soit national, provincial ou municipal.

Il est pertinent de noter que l'OACIQ décourage les inspecteurs en bâtiment de soulever des questions relatives au Code national du bâtiment. Ils recommandent à tous de se tenir à l'écart de la question parce que le Code exige une expertise. Les normes qu'ils établissent sont incroyablement superficielles, comme ne jamais avoir à déplacer des meubles ou à dévisser une trappe! Elles répondent à l'incompétence. Les architectes et les ingénieurs ont un code de déontologie commun qui consiste à dire la vérité et à protéger le public. C'est exactement ce qu'est la protection du consommateur et c'est pourquoi les architectes québécois n'auraient jamais dû abandonner le leadership qu'ils avaient dans ce domaine avant 1994 concernant l'inspection des bâtiments.

La collusion entre les courtiers en immeuble et les inspecteurs en bâtiment a tout à voir avec un comportement contraire à l'éthique. C'est un problème majeur aux États-Unis et, depuis le changement du Code civil, c'est devenu un problème majeur ici au Québec. Autrefois, même les gens ordinaires comprenaient le concept de conflit d'intérêts. Ce n'est plus le cas. Les jeunes acheteurs, frustrés par le manque de logements disponibles, considèrent leur courtier, qui a réussi à leur trouver un achat possible, comme leur meilleur ami. Ils se laissent séduire. La personnalité d'un vendeur est l'antithèse d'un comportement éthique. Certains des courtiers les plus performants de Montréal ont une formation d'architecte et j'essaie de leur rappeler, lorsque j'en ai l'occasion, qu'ils devraient faire bon usage de leur formation au profit de la communauté, pour protéger l'acheteur. Ils méprisent ce genre de critique et sont déterminés à m'empêcher par tous les moyens de faire une inspection préachat, y compris en m'empêchant d'entrer dans l'immeuble. Ils n'ont pas peur du fait qu'il puisse être illégal de le faire, car la plupart font partie d'une maison de courtage qui a des avocats internes. C'est la vie à l'envers : les courtiers déposent des plaintes à mon sujet auprès de l'OAQ, qui doit ensuite mener une enquête conformément aux règles des ordres professionnels du Québec.

Le fait que les rénovations résidentielles soient souvent effectuées par des amis ou des parents sans permis de construction est la raison même pour laquelle les inspections préachat devraient être effectuées par des experts ou du moins par les professionnels les plus compétents, car en rénovation personne d'autre ne peut vérifier le travail à moins qu'un accident se produise. Il est alors trop tard, et c'est votre assurance habitation qui prend en charge le sinistre. La plupart des gens ne se rendent pas compte que chaque police d'assurance comporte une clause stipulant qu'une réclamation pour des dommages résultant d'une non-conformité est à la discrétion de l'assureur. Encore une fois, c'est le contraire du concept de protection des consommateurs.

La plupart des gens croient que les services d'urbanisme municipaux qui émettent les permis de construction font inspecter les travaux par les inspecteurs municipaux des bâtiments. C'est un mythe, comme si quelqu'un d'en haut veillait sur vous. Les gens ont un faux sentiment de sécurité. C'est pourquoi le récent article de La Presse était si instructif - seul un petit nombre de chantiers sont visités par la Régie du bâtiment et Garantie construction résidentielle au cours d'une année.

Personne n'est traité aussi mal que les acheteurs qui viennent de l'extérieur de la ville. Pas ceux qui ne font que blanchir de l'argent ou déplacer des capitaux d'un pays à l'autre, mais ceux qui reviennent d'autres provinces ou qui viennent d'États voisins. Un jeune couple qui revenait à Montréal après avoir vécu à Toronto pendant plus de dix ans m'a demandé d'inspecter une propriété. Comme je l'avais déjà inspectée pour un autre client il y a des années de cela, je connaissais bien les nombreux défauts de cette propriété. Le vendeur ne vivait pas en ville et il louait cette propriété. Je ne pouvais pas croire que les courtiers aient eu le culot d'inscrire sur la déclaration du vendeur : voir le dossier aux archives de la ville. Lorsque j'ai demandé à le faire au service de l'urbanisme, le directeur du service, un architecte, a soumis la question aux avocats de la ville et a décidé que l'information était confidentielle. Cela n'a pas inquiété les courtiers. Ils m'ont reproché l'échec de la vente, ont remis la propriété sur le marché et se sont assurés d'inclure la clause suivante dans l'annonce : « que le choix de l'inspecteur en bâtiment doit être accepté par le vendeur ». La propriété a été vendue en une semaine.

Je n'ai jamais pensé que c'était une bonne idée que les ordres professionnels assurent eux-mêmes leurs membres contr les erreurs et omissions. L'Ordre des architectes n'encourage pas les architectes à faire des inspections préachat de bâtiments parce que c'est tellement un domaine litigieux. Très souvent, un professionnel est le seul à être correctement assuré dans une propriété rénovée. L'assurance professionnelle coûte déjà cher et ceux qui font des inspections préachat doivent le déclarer au Fonds des architectes, ce qui augmente leurs frais annuels d'assurance professionnelle. J'ai toujours pensé qu'il fallait encourager les inspections de bâtiments afin de protéger le public et d'améliorer la qualité de la construction. J'avais l'habitude de donner des cours sur l'inspection des bâtiments au niveau postuniversitaire et les retours que je recevais des architectes et des ingénieurs étaient à quel point le cours avait été bénéfique pour façonner et orienter leur carrière. Ce n'est plus le cas et certains de mes meilleurs clients sont des architectes et des ingénieurs qui préféreraient ne pas faire ce type de travail.

L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec regroupe plus de 13 000 courtiers et agences immobilières. Elle est chargée de promouvoir et de défendre leurs intérêts. Le 17 août, elle a publié un communiqué de presse concernant une réunion avec des acteurs clés de l'industrie de l'habitation. L'une des questions abordées était l'accessibilité financière du marché du logement. J'espère que ma recommandation d'interdire la collusion entre les inspecteurs du bâtiment et les agents, telle qu'exprimée dans cet article, sera prise en considération. Je suis convaincu qu'il serait avantageux pour les acheteurs d'en savoir plus sur la propriété qu'ils achètent et qu'ils seraient peut-être moins enclins à surpayer. Les inspecteurs en bâtiment doivent faire leur travail de manière indépendante et impartiale. Ils ne devraient pas être autorisés à solliciter des courtiers pour obtenir du travail. Dans certaines municipalités des États-Unis, des courtiers proposent encore une inspection gratuite des bâtiments dans le cadre de leur offre!

Pour en savoir davantage

https://acqc.ca/fr/inspection-préachat

https://www.protegez-vous.ca/maison/precautions-inspection-preachat